Der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländer
(von Eric C. Baumgartner, Rechtsanwalt & Notar)
Um den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländer zu limitieren, können Ausländer (das Gesetz spricht von «Person im Ausland») in der Schweiz nicht nach Belieben Grundstücke erwerben. Nachfolgend soll zum einen beschrieben werden, wer als «Person im Ausland» gilt und zum anderen, wann ein Grundstückerwerb dennoch möglich ist.
1. Personen im Ausland
Als «Person im Ausland» gelten (natürliche Personen):
• Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland;
• Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung C besitzen.
Beispiele:
• Ein italienischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Italien gilt als Person im Ausland;
• Ein polnischer Staatsbürger mit Wohnsitz in der Schweiz gilt nicht als Person im Ausland;
• Ein iranischer Staatsbürger mit Wohnsitz in der Schweiz und B-Bewilligung gilt als Person im Ausland; mit C-Bewilligung gilt er nicht mehr als «Person im Ausland»;
Hinsichtlich juristischer Personen fallen unter den Begriff «Personen im Ausland»:
• Juristische Personen, welche ihren Sitz im Ausland haben (auch dann, wenn sie Schweizerinnen oder Schweizern gehören);
• Juristische Personen, die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden. Eine Beherrschung durch Personen im Ausland wird insbesondere dann vermutet, wenn die Person über mehr als ein Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte verfügt;
Beispiele:
• Eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Frankreich gilt als Person im Ausland;
• Eine Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz, welche zu 100% einer russischen Muttergesellschaft gehört, gilt als Person im Ausland;
Fällt eine natürliche oder juristische Person unter den Begriff «Person im Ausland», muss sie prüfen, ob der geplante Grundstückerwerb einer Bewilligung bedarf.
2. Bewilligungspflicht
Grundsätzlich bedarf der Grundstückerwerb in der Schweiz durch eine Person im Ausland einer Bewilligung. Hiervon gibt es aber Ausnahmen, welche keiner Bewilligung bedürfen:
• Erwerb der Hauptwohnung: Ein Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz kann bewilligungsfrei eine Wohnung (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) am Ort seines tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Der Erwerber muss die Wohnung selber bewohnen und er darf sie nicht vermieten. Wechselt der Erwerber seinen Wohnsitz, muss er die Wohnung nicht veräussern und kann frei darüber verfügen. Er kann sie weiterhin für sich als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen oder an Dritte vermieten. Er kann an seinem neuen Wohnsitz auch eine neue Hauptwohnung erwerben, ohne dass er die erste veräussern muss. Vorbehalten bleibt jedoch immer rechtsmissbräuchliches Vorgehen, wo der Betroffene entsprechend von Anfang an darauf abgezielt hat, durch Wohnsitzwechsel mehrere Immobilien bzw. Grundstücke zu erwerben.
• Erwerb von Grundstücken, die für einen wirtschaftlichen Zweck genutzt werden, sog. Betriebsstätten-Grundstücke: Fabrikationsgebäude, Lagerhallen und -plätze, Büros, Einkaufscenter etc. können stets bewilligungsfrei erworben werden. Keine wirtschaftliche Tätigkeit liegt dabei vor, wenn Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird.
• Besondere Erwerbsarten: z.B. Erbgang;
Die Bewilligung wird von derjenigen kantonalen Behörde erteilt, in deren Amtsbereich sich das Grundstück befindet. Die Bewilligungsgründe sind sehr eng gefasst. Genannt seien
• Ausnahmen für Banken, die in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassen sind. Diesen kann eine Bewilligung erteilt werden, wenn das betreffende Grundstück zu ihren Gunsten mit einem Grundpfand belastet ist und der Erwerb im Rahmen einer Zwangsverwertung oder eines Liquidationsvergleichs erfolgt.
• Weiter wird z.B. der Erwerb bewilligt, wenn das Grundstück einem gemeinnützigen Zweck dient. Das Grundstück muss dabei unmittelbar zu diesem Zweck genutzt werden.
3. Geänderte Verhältnisse
Wichtig ist, dass auch vor dem Hintergrund des Schutzes vor zu viel ausländisch beherrschtem Grundeigentum in der Schweiz die Eigentumsgarantie und die Rechtssicherheit geschützt sind. Ändern sich beispielsweise im Nachhinein die Verhältnisse, kann das erworbene Grundstück im bisherigen Eigentum verbleiben. Zieht beispielsweise ein EG-Staatsangehöriger wieder ins Ausland, kann er seine Liegenschaft/sein Grundstück in der Schweiz behalten. Gleiches gilt für Drittstaatenangehörige mit C-Bewilligung. Nicht anders ist es bei einer Gesellschaft aus, die im späteren Verlauf aus ausländisch beherrscht gilt, weil z.B. der Hauptanteilseigner ins Ausland zurückzieht. In all diesen Fällen können die Grundstücke/Liegenschaften, vorbehältlich des Rechtsmissbrauchs, im Eigentum der bisherigen Eigentümer verbleiben.
